Nghị quyết 278/NQ-CP đang nói về điều gì?

Ngày 18/09/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết 278/NQ-CP về phiên họp chuyên đề
xây dựng pháp luật tháng 9/2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế – xã hội.
Trong đó, Chính phủ yêu cầu tiếp tục hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi),
bao gồm nội dung làm rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình.

Điểm cần lưu ý là đây là định hướng để hoàn thiện dự án luật.
Vì vậy, không nên diễn giải rằng từ ngày Nghị quyết được ban hành, tất cả căn hộ chung cư
trên thị trường đều chuyển thành “sở hữu có thời hạn”.

Thời hạn sử dụng chung cư là thời hạn của công trình

Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế
và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
Thời gian sử dụng được tính từ khi công trình được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Cần phân biệt thời hạn kỹ thuật của tòa nhà với quyền tài sản của chủ căn hộ.

Hết niên hạn chung cư có phải lập tức phá dỡ?

Không thể hiểu theo cách đó. Luật Nhà ở 2023 đã quy định cơ chế kiểm định chất lượng khi nhà chung cư
hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ mất an toàn.

Hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế không đồng nghĩa phải phá dỡ ngay.

Chung cư hết niên hạn có phải người mua mất trắng?

Không nên diễn giải Nghị quyết 278/NQ-CP theo hướng “hết niên hạn là mất toàn bộ tài sản”.
Định hướng sửa luật còn yêu cầu làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu
khi chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó có vấn đề liên quan đến tiếp tục sử dụng đất
để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ tài chính khi triển khai công trình mới.

Nếu tòa nhà phải phá dỡ, quyền lợi cụ thể của từng chủ sở hữu sẽ phụ thuộc vào pháp luật
có hiệu lực tại thời điểm đó, hồ sơ của dự án, quyền sử dụng đất và phương án cải tạo,
xây dựng lại được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Quyền liên quan đến đất vẫn là yếu tố quan trọng

Khi mua căn hộ, giá trị tài sản không chỉ nằm ở phần kết cấu bê tông của căn hộ.
Chủ sở hữu còn có quyền đối với phần sở hữu chung và quyền liên quan đến sử dụng đất
theo hồ sơ pháp lý của dự án và quy định của pháp luật.

Đây là lý do việc xử lý chung cư cũ không thể chỉ nhìn vào “tuổi của tòa nhà”.
Với nhiều khu vực đô thị, sau hàng chục năm, tòa nhà có thể xuống cấp nhưng giá trị vị trí,
hạ tầng và quỹ đất nơi dự án tọa lạc vẫn có thể rất đáng kể.

Giá trị dài hạn của căn hộ còn gắn với vị trí, hạ tầng và hồ sơ pháp lý của khu đất.

Người mua căn hộ mới có cần quá lo về “hết niên hạn”?

Với một dự án mới xây dựng, vấn đề hết thời hạn sử dụng thường nằm ở một khoảng thời gian rất dài phía trước.
Đối với người mua để ở 5–15 năm hoặc có kế hoạch chuyển đổi tài sản sau một giai đoạn,
những yếu tố tác động trực tiếp hơn thường là pháp lý dự án, giá bán, chất lượng xây dựng,
tiến độ, khả năng kết nối, tiện ích và thanh khoản.

Vì vậy, Nghị quyết 278/NQ-CP không nên trở thành lý do duy nhất để kết luận rằng chung cư mới
là loại tài sản “không an toàn”. Thay vào đó, người mua nên dùng thông tin về niên hạn như
một tiêu chí bổ sung để đánh giá chất lượng dài hạn của dự án.

Người mua căn hộ nên kiểm tra gì từ bây giờ?

Một quyết định mua căn hộ nên dựa trên tổng thể pháp lý, chất lượng, vị trí và khả năng tài chính.

Có nên ngừng mua chung cư vì Nghị quyết 278/NQ-CP?

Không nên đưa ra quyết định chỉ từ một cụm từ như “thời hạn sử dụng chung cư”.
Nghị quyết 278/NQ-CP đang hướng đến việc làm rõ hơn vòng đời của công trình và cơ chế xử lý
khi chung cư không còn đủ điều kiện sử dụng an toàn.

Với người mua ở thực, câu hỏi phù hợp hơn là:
“Dự án này có pháp lý thế nào, chất lượng ra sao, vị trí có phù hợp,
tổng giá bao nhiêu và mình dự kiến sử dụng tài sản trong bao lâu?”

Đây mới là những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả sử dụng và quyết định tài chính dài hạn.